Sürekli şişip patlamayan balon olur mu?

Uzun zaman sonra ilk yurtdışı ziyaretimizi Alanya/Türkiye’ye giderek yaptık. Önce bu ziyarette elde ettiğim bazı gözlemleri sizlerle paylaşmak istiyorum. Öncelikle Antalya-Alanya civarı yollar ve çevre düzenlemesi bizim mantalite olarak 50 yıl, sırf yatırım ile yetişebilmemiz için ise en az 20 yıl ilerimizde. Trafik düzenlemesi olarak ta bizden elbette bayağı ileride. Her trafik kazası sonrasında bizde yolların yapısından şikayet edilmesi, oralarla karşılaştırınca çok haklı bir şikayet gibi duruyor.

Gelelim bizim ülkenin en popüler işi olan emlak sektörüne. Türkiye’de uzun zamandır emlak balonu oluştuğu ve tehlikeli seviyelere geldiği yazılıp konuşuluyor. Türkiye’de verilen konut kredileri toplamı son 10 senede 39 milyar TL’den 200 milyar TL’ye çıkmış, yabancı para cinsinden konut kredileri ise 3 milyon TL’den 200 milyon TL’ye yani 3 milyon USD’den 31 milyon USD’ye ulaşmış.

Türkiye Konut kredileri 2002-2018

TL konut kredi faizleri ise %25’lerden %8’lere kadar düştükten sonra tekrar %20’lere ulaşmış. Alanya’da ev kiraları orta halliler için 600-1,000 TL arasında. Deniz kenarı evler ise 400-600 bin TL arasında bulunabiliyor. En azından orada konuştuklarımdan aldığım bilgi bu. Asgari ücret ise net 1603 TL. Kısaca asgari ücretli biri ev kirası için maaşının yarısını vererek yaşayabiliyor.

Bir de bize bakalım. Bizde konut kredilerinin toplamı Haziran sonu itibari ile 1.5 milyar TL. Ocak 2010’da sadece 130 milyon TL idi. Bir bakıma kişi başına konut kredi borcunda Türkiye’den daha fazla borçluyuz. Zaten medyadaki yazılardan ve ülkede öncelikle belirlenen politikalara baktığımızda tek gaylemizin konut kredileri ve emlak sektörü olduğu görülüyor. Bizde asgari ücret ile ev kirası ödemek imkansız hale gelmişken bu tip geliri olanların zaten yükselen kur ve faizlerle ev sahibi olmak için konut kredisi borçlanma şansı da artık hayalden öte oldu.

Kuzey Kıbrıs’ta emlak fiyatlarının ve özellikle kiraların yükselmesi uzun zamandan beri şikayet konusu aslında. 1948 yılındaki bir ilanda yeni bitmiş evlere istenen asgari kira 16 STG yani bugünkü değeri yaklaşık 550 STG ama kiracılar gün sonunda yabancılar olmuş. Örneğin 1979’da bir gazetemizde apartman kiralarının çok yüksek olduğu ilgili bir köşeyazısı var. Yazıda şikayet edilen ortalama kira bedeli yaklaşık 100 STG yani bugünkü değeri ile 480 STG. Neredeyse her yıl kiralar ve ev sahiplerinin yüksek kira aldıkları ile ilgili şikayetlerle dolu gazete köşeleri. Yasalarla engel olunmaya da çalışılmış. Fasıl 86 Kira (Kontrol) Yasası, 1961 Kira Murakabe (İş Binaları) Yasası, 1967 Kira Tanzim ve Murakebe (Geçici Hükümler)Yasası, 1973 Kira Kontra (Geçici hükümler) Yasası ve 1978 Konut Kiralarının Dondurulma(Geçici Kurallar) Yasası örneğin.

2000’li yıllara geldiğimizde ise olay başka boyutlara ulaşıyor. Eskiden Lefkoşa gibi şehir merkezlerindeki kiraların yüksekliği galiba biraz iş olanaklarının o civarlarda olması ve yetersiz konut miktarı ile açıklanabilirdi. 2000 sonrası ise biraz Avrupa Birliği’ne giriş hayali, biraz merkez bankamızın zorunlu rezerv oranlarını %15’lerden %4’lere kadar çekmesi ile yaratılan fazladan kredi olanakları, düşen faizler ve kurlar sayesindedir. Bunlar balonun altyapısının oluştururken bu işlerden geçinenlerin spekülasyonu ve manipülasyonları ise balonu asıl şişiren nedenler olmuştur. Şimdi faizlerin arttığı, döviz kurlarının ateşinin harlandığı, zorunlu rezerv oranında diplerin görüldüğü ve AB’nin biraz hayal olarak kaldığı bir dönemdeyiz. Elbette mainipülatörler hala gaz verecektir ama balon daha fazla şişecek gibi değil. Patlarsa nolur? 1940’lardan beri gazı kaçıyor gibi ama yola devam ediyor. Bu seferki kriz bu döngüyü kırmak isteyenlere belki de fırsat yaratacaktır. Niyet önemli.